LỘ TRÌNH PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN

Với Dự án Bất động sản, được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối, và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán.

Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ.

Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:

• Pháp lý liên quan đến đất.
• Pháp lý liên quan đến công trình trên đất.
• Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.

Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.

Quá trình hình thành Dự án

Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.

Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào?

Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.

Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản

Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:

1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư Dự án
3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5. Nhiệm vụ quy hoạch
6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7. Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9. Điều chỉnh quy hoạch
10. Công bố quy hoạch
11. Chấp thuận đầu tư
12. Phê duyệt Dự án đầu tư
13. Ký quỹ
14. Chuyển mục đích sử dụng đất
15. Giao đất
16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
18. Chuyển nhượng Dự án
19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20. Xin phép san lấp
21. Xin phép xây dựng hạ tầng
22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25. Xin phép xây dựng
26. Thông báo khởi công
27. Nghiệm thu móng
28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30. Đăng ký hợp đồng mẫu
31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33. Hoàn công
34. Bàn giao nhà cho người mua
35. Cấp số nhà
36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

Đây là danh sách sơ bộ, có một số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.

Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.