VÙNG NGOẠI Ô

…Rồi một hôm tôi quyết đi thật xa, chọn điểm dừng chân cuối cùng trong seri hành trình khám phá Sài Gòn hướng về khu Bắc – “Vùng Ngoại Ô” Tôi có căn nhà tranh… Tuy bé nhưng thật xinh… Tháng ngày sống riêng một mình

V.Khu Bắc (Quận 12, Huyện Hooc Môn, Củ Chi)

Quận 12:

Tổng quan:

Diện tích 52,78km2 dân số 650.000 người, mật độ 12.315 người/km2

…Nơi này hạ tầng đô thị còn kém, chậm phát triển, tình hình an ninh trật tự, tội phạm hình sự cũng nhức óc lắm thay. Quận 12 có khu công nghiệp Tân Thới Hiệp, phần mềm Quang Trung, Hiệp Thành với các tuyến đường có thể kể đến như: tuyến quốc lộ 1A, tuyến quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ Chi, Bình Dương, Tây Ninh, tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân – Nguyễn Văn Linh), dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 – Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối quận 12 – Bình Thạnh, đường Trường Chinh mở rộng, hầm chui An Sương…

…Cũng giống như các nơi khác quận 12 xuất hiện các khu tái nạm, tái định cư như khu 10 ha F. Tân Thới Nhất nhưng vô hồn, vô nhân. Trong khi người dân nhu cầu 1 đằng, các dự án xây một nẻo xa khác, bán với giá họ mua không nổi.

…Quận 12 có diện tích đất tự nhiên là hơn 5.200ha, quỹ đất dành cho dự án còn khá nhiều, thậm chí nhiều phường còn chưa có dự án nào được triển khai. Phần lớn các giao dịch bất động sản ở quận này tập trung vào phân khúc đất nền, nhất là đất nền có sổ đỏ và các dự án có pháp lý rõ ràng

…Cũng giống như hầu hết các nơi trên khắp cả nước, chỗ vui chơi, thư giãn, nghỉ ngơi dành cho người dân đa phần đều thiếu, quỹ đất hiếm hoi bị các dự án bđs tham tận nuốt chửng vào dạ dày thành ra đám trẻ trâu, thanh niên thiếu chỗ chơi bời lành mạnh nên rủ rê nhau chơi may thúy, ăn nhậu, đàn đúm, băng đảng kéo nhau ra đường tổ chức đua xe bốc bát nhang. Tại quận 12 mỗi dịp cuối tuần, người dân có thể ghé đến: tu viện Khánh An với lối kiến trúc chùa Nhật Bản – Chùa Thiên Ân, Quảng Đức, Ngọc Hoàng, Giác Lâm, Vĩnh Nghiêm – Khu du lịch Bến Xưa – Làng Cá Sấu SG – Công viên giải trí Just Kidding – Vườn dừa 2 màu …

+Giá chung cư (tr/m2): 

Topaz Home, Tô Ký Tower (30tr) – Happy One(40tr) – PiCity (35tr) – Ipark An Sương, Prosper Phan Văn Hớn (31tr) – 8X Plus Trường Chinh, The ParkLand Nguyễn Thị Búp (25tr) – Smart home (35tr) – CTL Tower (24tr) – Hưng Ngân (24tr) – Happy One (38tr) – The Parkland (30tr) …

+Nhà phố thổ cư (tr/m2):

 Vườn Lài (36-55tr) – An Phú Đông (40-59tr) – Trung Mỹ Tây 2A (15-42tr) – Hà Đặc (15-80tr) – Thới An 15, Lê Văn Khương, Tân Thới Nhất 6 (25-90tr) – Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp (30-80tr) – Nguyễn Thị Đăng (50-69tr) – Nguyễn Văn Quá (15-95tr) – Tô Ký (13-100tr) – Tân Chánh Hiệp 18, 21 (25-58tr) – Nguyễn Thị Búp (14-42tr) – Dương Thị Mười (20-88tr) – Nguyễn Ảnh Thủ (23-80tr) – Hiệp Thành 12 (32-40tr) – Dương Thị Mười (53-82tr) – Bùi Văn Ngữ (69tr) – Trường Chinh (40-145tr) – Đông Hưng Thuận 11 (39-63tr), Phan Văn Hớn (100tr), quốc lộ 22 (75tr)…

Huyện Hóc Môn: 

Tổng quan:

Diện tích 109km2 dân số 550.000 người, mật độ 5.046 người/km2 với hình dáng giống manocanh đang dang tay chào đón các chú chim sâu

…Đây là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Bắc SG, cách trung tâm thành phố khoảng 20kmvới hệ thống giao thông hơn 2.800 tuyến đường với tổng chiều dài hơn 700km như tuyến Quốc lộ 1, quốc lộ 22, Vành đai 3, cao tốc SG – Mộc Bài, đường song hành Phan Văn Hớn, Đặng Thúc Vịnh, Nguyễn Văn Bứa, Dương Công Khi, Nguyễn Ảnh Thủ…và các tuyến giao thông thuỷ chạy trên sông Sài Gòn (dự kiến sẽ xây dựng mới một số cảng sông nhỏ tại cầu An Hạ, cầu Lớn và một số bến sông khách trên tuyến vành đai đường thủy)

…Ngoài dự án khu đô thị mới An Phú Hưng của Công ty TNHH một thành viên An Phú với diện tích 650 ha, nằm trải dài trên hai xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì bị xóa treo do không triển khai, đa số các dự án dân cư là phân lô tự phát hoặc xây dựng theo phương án không đảm bảo các quy định về hạ tầng giao thông, cấp thoát nước vì vậy huyện này đang kêu gọi đầu tư vào 23 khu đất với tổng diện tích hơn 2.600 ha, hầu hết là đất nông nghiệp nhưng không có hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn. Các khu đất này tập trung tại thị trấn Hóc Môn và bảy xã: Tân Xuân, Tân Sơn, Tân Thới Nhì, Đông Thạnh, Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng và Nhị Bình bao gồm chín dự án đô thị, còn lại là thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn, khu du lịch sinh thái, nhà vườn, nông nghiệp công nghệ cao, công viên cây xanh, thể dục thể thao…

…Các địa điểm tham quan tại huyện Hóc Môn: di tích Ngã Ba Giồng, vườn trầu Bà Điểm, Bảo tàng Hóc Môn, Chơn Đức Thiền Viện, đền Phan Công Hớn, công viên cá Koi Nhật Bản (Rin Rin Park), khu du lịch Villa H20, cánh đồng hoa Nhị Bình + Ẩm thực: Gà hấp hèm, ốc khu Bà Điểm, bánh xèo cô Thêm, phở Bắc Nguyễn Ảnh Thủ, cháo Bầu Cánh Đồng Hoang …

…Nghe nói nơi này cũng mong muốn lên quận trong 5-10 năm tới. Vậy 5-10 năm thời gian đâu có phải cháy chọ ngồng đoài, tích tắc, tích tắc cả thập kỷ, rồi thành phố rộng khắp ngân sách về tới đâu, doanh nghiệp nơi đâu xuể nhưng chưa gì giá đã lại vọt tăng ga lên nôn nóng, khá mất bình tĩnh

+Giá chung cư (tr/m2): 

HQC (20tr) – chung cư mini (5-10tr)…

+Nhà phố thổ cư (tr/m2): 

Xuân Thới Sơn 11, Nguyễn Thị Thử, Xuyên Á, Xuân Thới Thượng 4, Đặng Công Bình (6-35tr) – Trần Văn Mười, Thới Tam Thôn 3 (15-49tr) – Nguyễn Hữu Cầu, Đồng Tâm, Trịnh Thị Miếng, Ngô Quyền (20-30tr) – Nguyễn Ảnh Thủ (35-45tr) – Đặng Thúc Vịnh, Tân Xuân (15-30tr) – Quốc Lộ 22, 1A (30-70tr) – Tân Hiệp (13-25tr) – Dương Công Khi, Phan Văn Hớn, Ấp Tiền Lân (9-45tr) – Trưng Nữ Vương (11-45tr) …

Củ Chi: 

Tổng quan:

Diện tích 435km2 dân số khoảng 500.000 người, mật độ 1.149 người/km2, gồm 1 thị trấn Củ Chi và 20 xã, cách khu vực trung tâm khoảng 33 km

…Củ Chi có các tuyến đường huyết mạch như đường Vành đai 3, đường Xuyên Á, Tỉnh lộ 15… và sở hữu rất nhiều thanh công cụ kinh tế như: các khu công nghiệp Đông Nam, Tây Bắc, cụm cộng nghiệp cơ khí oto, cụm Phạm Văn Cội, Tân Quy A, Tân Quy B, Bằu Trăn, Tân Phú Trung, lại đón nhận thêm vài chục trường Đại Học dời về, hàng loạt dự án bđs lớn xuất hiện như làng Đại Học Quốc Tế diện tích 1.000ha – Công viên Quốc tế 300ha tại Tân Phú Trung, Thảo Cầm Viên 500ha tại An Nhơn Tây…

…Gần đây nơi này rộn ràng rộ lên tin một tập đoàn bất động sản Việt Nam đã mua 97,7% vốn góp của cty Berjaya Việt Nam (BVIUT) từ các đối tác Malaysia đang sở hữu dự án Đô thị đại học quốc tế Berjaya dẫn đến việc xuất hiện rất nhiều dự án đất nền chung quanh được rao bán trong khi các quy hoạch chỉ nằm ở lời nói của các tư vấn viên sale bđs chưa đáng tin cậy. Vì vậy các nhà đầu tư nên xem kỹ bộ hợp đồng pháp lý, cân nhắc về mức giá xem đã bị thổi lên bao nhiêu %, đầu tư còn lời hay không hay là đang mua phải giá hớ mà chỉ nên quan tâm đến những khu đất đã có quy hoạch 1/500…

…Đặc sản ở Củ Chi là món bò tơ nổi tiếng được chế biến từ thịt của bò khoảng 5, 6 tháng tuổi, Bò tơ Xuân Đào, Bún giò heo Minh Quý ( nước lèo dùng nhiều mỳ chính – bột ngọt ko tốt cho sk khách hàng), Nước mía sầu riêng Vườn Cau các làng nghề làm bánh tráng, trồng thuốc lá, trồng và nấu củ mì, nuôi bò sữa và một số địa chỉ vui chơi khét tiếng: Nông trại xanh Green Noen, Làng sinh thái Fosaco, Địa đạo Củ Chi, Khu du lịch Ven sông Bình Mỹ, Vườn trái cây Trung An, Công viên nước, Trạm cứu hộ động vật hoang dã…

+Giá chung cư mini (tr/m2): 

5-8tr, đất vẫn còn rộng, chung cư hiếm

+Nhà phố thổ cư (tr/m2): 

Tỉnh Lộ 7, Nguyễn Thị Rành, Ba Sa, Bàu Trăm, Cây Trôm, Trần Văn Chẩm, Liêu Bình Hương, Lê Minh Nhựt, Bàu Tre, Cây Gỏ (3-13tr) – Hồ Văn Tắng (12tr) – Hà Duy Phiên, Bình Mỹ, Tỉnh lộ 8 (9-22tr) – Nguyễn Văn Khạ (6-11tr) …

…Nhìn chung khu vực Bắc Sài Gòn sở hữu một quỹ đất dồi dào, lợi thế địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam cao ráo, là nơi để biến giấc mơ có nhà tại Sài Gòn trở thành hiện thực khi các khu vực trung tâm giá vừa ngáo, vừa cao lại đang quá tải, ô nhiễm, ngập lụt, kẹt xe trầm trọng. Các nhà đầu tư bđs xuống tiền theo tiêu chí bám lộ, men dự án, các chủ đầu tư nhè sông, cận giang mà vẽ dự án để xả thẳng xuống sông. Điều cần thiết cho khu vực này là cần phải thuê chuyên gia quy hoạch một cách tổng thể, bài bản, đồng bộ, khoa học, chú trọng tới hệ thống không gian ngầm trước, tạo nên một khu đô thị mới có bản sắc, trở thành vùng ngoại ô hấp dẫn với các nhà đầu tư tránh việc manh mún, xây dựng tự phát, phá nát vụn quy hoạch nếu không tương lai sẽ lại chui vào vòng luẩn quẩn: tắc, nhiễm, ngập. Tuy nhiên, hiện nay giá cả khu vực này đã chạy vắt giò trước hạ tầng, cheo leo trên đỉnh giá cho nên các nhà đầu tư nhảy vào đây lúc này sẽ biến thành đầu cơ lại tiếp tục chiêu trò thổi giá tạo nên bong bóng, phá hỏng sự lành mạnh, ổn định của thị trường.

…Và như vậy chuyến hành trình đi qua 19 quận, 5 huyện của SG với tổng cộng 7 phần cũng đã hoàn thành, tổng dung lại gã khờ mạn phép có mấy ý thế này

NHẬN ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN SÀI GÒN TƯƠNG LAI:

…Đầu tư bđs đón sóng nghe có vẻ hàn lâm, uyên thâm nhưng hóa ra cũng không đến nỗi bí hiểm lắm. Ngoài chuyện “cò phải tiến” ra nếu như có quan hệ, hoặc là thành viên trong các cđt nắm được thông tin trước quy hoạch, dự án ngân sách chảy về đâu, mở đường cầu này nọ, dò la tại nơi chuẩn bị đóng cọc làm hầm mà mua lại bđs của những người dân chẳng biết chẳng màng đến quy hoạch là cái chi chi rồi đầu cơ, tung bài thổi giá kể ra cũng không phải là khó

…Một số dự án bđs đang Tây Á hóa mà đánh mất đi bản sắc, chất riêng của mình do một phần hạn hẹp kém về ý tưởng sáng tạo, phần vì lười tư duy nên ăn xổi sao chép, thu hồi nhanh rút nhanh

…Hầu hết các dự án giá đã cao vống, không còn tiềm năng để đầu tư, thậm chí nếu sở hữu giá trị ảo sẽ mang rủi ro rất lớn về việc giảm giá cũng như khó khăn trong việc cho thuê.

…Một số loại hình như shophouse không tiềm năng như những lời bánh vẽ, hứa hẹn.

…Thành phố thiếu quá nhiều địa điểm vui chơi, giải trí công cộng, đất công viên, mảng xanh mà cứ hở mảnh nào ra là y như rằng trồng bê tông lên bán, thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng), thiếu nhà ở xã hội, thiếu nhà cho thuê giá thấp, thừa mứa sản phẩm cao cấp. Nếu SG có một tình yêu tổ quốc lớn lao, thực chất sẽ chẳng ai lại muốn thấy thành phố này cứ mãi mãi loay hoay trong ngập lụt tắc đường ô nhiểm cả

…Xu hướng giá bđs sẽ chững lại, điều chỉnh giảm dần, làn sóng bđs sẽ lan ra các vùng ngoại ô cửa ngõ như Hooc Môn, quận 12, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ, ẩn số Thanh Đa… tùy thuộc vào thời gian thực hiện khi nào, bao lâu tiền sẽ chảy lần lượt loang tới đâu và bđs thổ cư.

…Viết đến đây gã chuẩn bị xin dừng gõ, tự thưởng cho mình bằng câu vọng cổ:

“Điệp ơi! Sao em nỡ cắt đứt dây chuông mà lạnh lùng khép cửa, mai anh lên chốn thành đô nhà xe rực rỡ xin đừng quên bến đò ngang, con sông nhỏ, chốn quê xưa, em vò võ mong chờ”

Theo Trịnh Thành.