bởi Dotrongthien Dưới đây là tóm tắt các cách mua bán nhà đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng:
- Liên hệ với ngân hàng: Đầu tiên, hai bên (người mua và người bán) cần liên hệ với ngân hàng để kiểm tra và xác nhận dư nợ, tình trạng pháp lý của tài sản đang thế chấp và các khoản phí liên quan.
- Chuẩn bị hợp đồng mua bán: Hai bên có thể kí treo hợp đồng mua bán (HĐMB) tại phòng công chứng trước khi tiến hành giao dịch.
- Thỏa thuận và thanh toán: Bốn bên (người mua, người bán, ngân hàng và phòng công chứng) cùng gặp nhau để thỏa thuận và thanh toán. Sau khi tiến hành thanh toán, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ cho chủ sở hữu.
- Công chứng mua bán: Hợp đồng mua bán được công chứng sau khi đã giải quyết thế chấp và nhận lại sổ đỏ từ ngân hàng.
- Uỷ quyền: Trong một số trường hợp, chủ nhà có thể ủy quyền cho bên thứ ba (công chứng viên hoặc người mua) để giúp họ thực hiện các thủ tục xoá chấp và công chứng mua bán.
Lưu ý rằng quy trình mua bán bất động sản có thể thay đổi tùy thuộc vào quy định pháp luật và chính sách của từng địa phương và ngân hàng. Việc này nên được thực hiện dưới sự hướng dẫn của một chuyên gia hoặc luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và hợp pháp.
Còn tùy vào khẩu vị rủi ro của khách hàng mà có thể có những thủ tục đơn giản đến phức tạp hơn như sau:
Cách đơn giản
- Hai bên lên ngân hàng kiểm tra xác nhận dư nợ, kiểm tra pháp lý tài sản, các khoản phí phát sinh kèm theo nếu có để giải chấp,
- Ra phòng công chứng soạn sẵn hđmb, ký sẵn, lăn tay sẵn.
- Bốn bên, Bên Mua, Bên Bán, Ngân Hàng, Phòng công chứng, qua hết bên Ngân hàng, bỏ tiền vào lấy sổ ra chứng luôn, không cần thiết phải đi xoá chấp ở trên VPĐK đất đai xong mới có thể công chứng mua bán, hs xoá chấp nộp chung với hs đăng bộ sang tên được luôn!
Một số kinh nghiệm mình làm Môi giới đã làm cho khách:
– Khách: Cần check UCHI có thể nhờ công chứng viên hoặc Môi giới check xem chủ nhà vay ngân hàng nào, vay cá nhân hay doanh nghiệp( Cái này cũng rất quan trọng). Đề nghị chủ cho xem hợp đồng vay với ngân hàng, sổ đỏ công chứng để xác định chính chủ, xem số tiền vay và lãi tổng là bao nhiêu.
– Nếu làm giấy xin công chứng đặt cọc mà ngân hàng họ ok thì tốt sẽ yên tâm hơn rất nhiều. Nhưng 1 số ngân hàng họ không làm cái này.
– Khách, chủ, công chứng ra ngân hàng làm tất toán ( Làm hợp đồng đặt cọc ghi số tiền bằng đúng số tiền rút sổ, lúc chuyển tiền vào ngân hàng ghi rõ mục đích chuyển)
Chủ nhà và khách mua nên làm 1 cái uỷ quyền cho bên thứ 3 là Công chứng, hoặc chủ uỷ quyền cho khách đi lấy sổ trên hội sở và đi xoá chấp và cầm sổ đỏ. Nên làm xoá chấp nhanh và công chứng.
Cái này nhiều vụ mình làm còn tuỳ vào khẩu vị của khách và Môi giới.
Cách làm khi ngân hàng không hỗ trợ ba bên :
– Có một thực tế hiện tại là hiện nay có rất nhiều Sổ đỏ thế chấp ngân hàng và chủ nhà khi bán nhà ko phải lúc nào cũng có tài chính để rút sổ xóa chấp giao dịch cho khách mua. Thế nên giờ có rất nhiều trưởng hợp chủ nhà muốn khách hàng hỗ trợ chủ nhà rút sổ để giao dịch.
– Tuy nhiên có một sự rủi ro nhất định trong trường hợp này là chủ nhà sau khi có sự hỗ trợ tài chính của khách mua có thể sẽ không kí công chứng mua bán vì khi sổ đỏ thế chấp ngân hàng thì sẽ ko đủ điều kiện công chứng mua bán.
– Bản thân đã mua 1 2 trường hợp như trên và đã tham khảo ý kiến của công chứng viên và đã có một phương án đảm bảo an toàn cho cả hai bên để giao dịch có thể thực hiện.
Bước 1 : Nhờ công chứng viên gửi một công văn đến ngân hàng nơi chủ nhà đang thế chấp chấp nhận rằng số tiền chủ nhà đang nợ ở ngân hàng sẽ là số tiền đặt cọc mua tài sản trên.
Bước 2 : Sau khi ngân hàng đồng ý thì hai bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc công chứng để đảm bảo sau khi xóa chấp chắc chắn bên bán sẽ phải bán cho bên mua với giá đã thỏa thuận ( tránh rủi ro cho bên mua ).
Bước 3 : Sau khi bên bán xóa chấp xong hai bên sẽ hủy hợp đồng đặt cọc và ký hợp đồng mua bán.
Đây là cách an toàn nhất cho cả hai bên và bản thân mình mua được vài căn nhà giá rất tốt vì không phải tất cả mọi người hiểu và hỗ trợ chủ nhà rút sổ.
Đây là kinh nghiệm cá nhân trong giao dịch thì còn rất nhiều vấn đề có thể phát sinh . Thế nên mình khuyên các bạn , anh chị mới mua nhà nên có sự tư vấn hoặc mua nhà thông qua các bạn môi giới có kinh nghiệm để giảm rủi ro và các giấy tờ pháp lý trong việc giao dịch mua bán BĐS.
P/s : Có nhiều anh chị thắc mắc nhưng cá nhân mình đã gặp vài lần các ngân hàng không đồng ý và hỗ trợ ký ba bên nên trường hợp này để giải quyết nếu như ngân hàng không chấp nhận hỗ trợ kí ba bên.
Nguồn: tham khảo internet