bởi Dotrongthien Đây là biết viết từ thực tế bản thân của một môi giới bất động sản nhà phố ,tư vấn cho người mua ở lẫn đầu tư (lái) mua nhà.
Mình xin nói phía người mua ở mới lần đầu tiên nha
Đầu tiên vẫn là tiền đâu, khi chuẩn bị đi mua nhà bạn đã có sẵn tài chính và định hình phân khúc nhu cầu cần mua. Quan trọng vẫn là bài toán về về tài chính, mình khuyên các bạn mới mua nên sẵn tài chính hoặc mới bán nhà ( đang có một số tiền từ việc đặt cọc mua nhà) lúc đó bạn mới tiến hành đi xem nhà cần mua.
Nói thêm xa chút trước khi có dự định mua bán nhà, bạn tham khảo nhà trên các phương tiện truyền thông báo chí và các trang bán bất động sản để hiểu thêm các từ ngữ trong bds nhà phố chẳng hạn như hẻm xe ba gác là hẻm Dc bao nhiêu mét, nhà bao nhiêu sẹc, kết cấu như nào đẹp xấu ra sao, khu đó có gì…..nó giúp ích cho bạn có cảm quan trước khi đi thực tế.
Lời khuyên chân thành: do bạn mới mua nhà lần đầu nên việc hiểu rõ sản phẩm nhà phố rất mơ hồ bạn nên nhờ môi giới tư vấn, việc làm bạn với môi giới hoặc cò nhà đất cũng rất quan trọng, bạn biết Dc người đó là ai có uy tín không cũng phải nhờ người quen có tiếng nói giới thiệu để tránh bạn bị phiền và bị dắt mũi đi mua căn nhà bị lỗi tùm lum. Hãy đối xử tốt với môi giới vì họ đang giúp bạn rất nhiều thứ và họ ăn tiền hoa hồng từ chủ nhà chứ không phải từ bạn. Có một số khách mua nhà xem nhẹ việc kết thân với môi giới và không mấy thiện cảm. Nhờ bạn bè hoặc người thân giới thiệu môi giới làm lâu năm và có kinh nghiệm nhé. Họ hiểu thị trường hiểu pháp lý và kể cả lỗi xấu của từng căn nhà họ đang rao bán.
Xong phần tài chính và kiếm môi giới thì bạn phải viết ra nhu cầu cần mua nhà.
Ví dụ: nhà bao nhiêu người, cần bao nhiêu phòng ngủ, có cần xem hướng nhà hay không ( một số bạn mua nhà theo hướng hợp phong thuỷ, nhưng suy cho cùng mỗi người có một lá số rồi, vợ hướng tây chồng hướng đông, chồng chủ nên chọn hướng đông rồi nhà đó ko hợp hướng vk không lẽ ly dị sao ta 
)
- Quận nào phù hợp ở với công việc hiện tại.
- Mua vừa ở vừa kinh doanh.
Hãy liệt kê cái bạn cần.
=> Đoạn này quan trọng nè, sau khi liệt kê thì bạn lên wed mua bán bds đọc hết mấy bài đăng, kết cấu diện tích, vị trí…. Rồi bạn so lại tài chính của bạn có mua được như nhu cầu của bạn đề ra hay không, rồi bỏ bớt tiêu chí nhé để phù hợp tài chính mới dễ mua được nhà.
Định hình được cái nhà cần mua thì alo cho môi giới, a chị cần mua nhà như vậy em thấy hợp lý không có nhà như vậy hoặc tốt hơn không em?
Lý do tại sao mình nói quá nhiều cái khâu chuẩn bị như vậy, đơn giản để mua được căn nhà như ý đỡ mất thời gian và bạn mua ngay được ,nhà bán ko chờ bạn mua ko chờ bạn suy nghĩ trong lúc này có khách khác đã coi và cọc thì bạn lại đổi phương án là chờ đợi căn tiếp theo.
Nhận tư vấn đi xem nhà đến chốt mua nhà
Thường bạn sẽ nhận được sổ và hình ảnh về ngôi nhà theo nhu cầu tư vấn, Ok đi xem nhà ( đúng nhu cầu mới đi xem thực tế nha, khuyên nên chọn tầm từ 3 căn đến 5 căn thôi, coi nhiều sẽ không mua được đâu).
Trước hết là xem vị trí nhà, xem cái độ xung con hẻm, khu vực xung quanh, Dân trí chỗ đó ra sao, ngó nghiêng cơ sở hạ tầng xung quanh coi có nhiều nhà lầu không hay toàn nhà cấp 4 trệt lầu. ( coi cái này nó liên quan vấn đề được xây dựng cao tầng hay không, và thường bị quy hoạch nên không cho xây cao tầng) nếu xung quanh nhiều nhà cao từ 5 tầng là OK. Xem nhà mà xung quanh nền nhà nào cũng cao bốn năm tấc trở lên thì đích thị khu này ngập nước nhé. Xem nhà có bị lỗi phong thuỷ không nhé, nhà vô cảm giác bí bách, không thông thoáng bạn nên bỏ qua nhé, hãy đặt tâm trạng mình ở nhà này sẽ như nào ( này hơi tâm linh chút)
Xác định chủ nhà: xem sổ hồng, xem tên người đang đứng tên sổ là ai, thường Dc ghi đầy đủ thông tin số chứng minh chủ sở hữu hợp pháp. Đây mới là chính chủ nhé chỉ ký và làm việc với người có tên trên sổ, xin xem chứng minh nhân dân để đối chiếu. Trường hợp cầm cố ngân hàng thì xem bộ hồ sơ vay và ai đứng tên vay. Khi mua nhà mà nhà Dc cầm cố thì bạn nên mừng đi nhé chứ đừng hiểu sai vấn đề nhà cầm cố không giá trị (mình thấy đâu đó có bạn nói vây) một khi ngôi nhà được cầm cố bởi ngân hàng là mọi thứ pháp lý điều nghiêm chỉnh và được thẩm định từ ngân hàng, tùy theo mức độ cần vay của chủ sở hữu. Nếu vay thấp sẽ không cần biên bản thẩm định giá nếu vay hết mức thì có biên bản này.
Lưu ý nhỏ: khi gặp chủ nhà bạn nên đặt câu hỏi và tâm sự mỏng ( nghe chơi thôi, ai bán nhà cũng nói tốt quá chừng) hỏi vu vơ với hàng xóm để có thêm thông tin về gia chủ đang bán nhà lẫn tình hình khu vực. Việc này rất nhanh để bạn có thể nắm rõ hơn về tương lai sắp về đây ở. Nếu đi xem nhà ban ngày thì tối nên lượn lại xem nữa nhé (một khi đã xác định Dc căn ưng ý, không thì bỏ qua đỡ tốn thời gian)
Check quy hoạch:
Ngoài thông tin quy hoạch có ghi trên sổ thường là lộ giới đường hoặc hẻm ( nhớ đọc phần mục 6 phần ghi chú) thì việc lên ủy ban phường đó xem quy hoạch cụ thể chi tiết 1/500 của phường đó thuộc diện sử dụng đất làm cái gì, đất ở đô thị, đất cây xanh, đất giao thông, đất giáo dục… Cái này nó quan trọng hơn vụ hẻm đó có mở hay không Mở đường mở hẻm thì giá trị đất của bạn tăng lên. Còn quy hoạch công cộng, giao thông một là bạn mất trắng với cái nền bán rẻ từ nhà nước, hai là số tiền đền bù phù hợp thời điểm thu hồi.
Vấn đề pháp lý xung quanh căn nhà
Phần này có việc đóng góp to lớn của môi giới nhiều kinh nghiệm, bạn cầm sổ Photo hỏi cặn kẽ tất cả các mục ghi trên đó, nhất là cập nhật biến động, đây là lịch sử mua bán nhà gần nhất mà bạn cần tìm hiểu, phía sau của sổ mà bạn thấy trong một năm đổi chủ ba lần thì đây đích thị căn này nhà của đầu tư mua đi bán lại. Giá cả trước mắt mình thấy sẽ cao hơn thị trường 15% đến 20% hoặc chủ phải bán cắt lỗ nên giá tiệm cận giá thị trường. Vì là lần đầu tiên bạn mua nhà nên bạn cần phải hỏi hết chi tiết có trong cuốn sổ để bạn nắm thêm và có thể tra trên google xem môi giới nói có đúng không.
CỌC MUA NHÀ VÀ ĐĂNG BỘ SANG TÊN
Thường khi giá trị cọc nhà tương ứng với giá bán. Hay thấy nhất những căn tầm 7ty trở xuống là cọc từ 200tr đến 300tr. 10ty cọc 500tr.
Chung quy lấy con số 30% làm chuẩn.
Cọc lần 2 50% và lần 3 xuống hết tiền.
Nhưng thực tế: lần thứ hai là đi công chứng mua bán luôn rồi. Và bên mua sẽ giữ lại một ít để đăng bộ sang tên. Thường là từ 100tr đến 300tr đến 5% giá trị nhà. Nhưng mọi người có thể ngồi xuống đàm phán cho bên mua không giữ lại tiền.
Một số vấn đề phát sinh thuế và khó ra sổ nên họ mới giữ lại làm tin, để chủ nhà hỗ trợ họ làm giấy tờ. Bây giờ dịch vụ lo làm giấy tờ rất nhiều nên thue họ làm, giá chỉ 3tr đến 5tr thôi.
Những giấy tờ liên quan: Cả bên mua và bên bán phải đủ, giấy chứng minh, hộ khẩu, giấy kết hôn nếu đơn thân phải có giấy chứng nhận độc thân. Hẹn ngày lên phòng công chứng, gom đủ giấy tờ đưa cho công chứng viên đánh máy bộ hồ sơ công chứng mua bán. Thời gian cũng lâu đó nha ko nhanh đâu.
Tiền công cứng không nhiều từ 800k đến 1tr5 thôi. Tùy phòng công chứng, giá công chứng cũng phụ thuộc giá bán một phần. Cái này thường người bán sẽ chịu.
Hồ sơ đó gồm ba bộ như nhau, có phòng công chứng làm tới 4 bộ, cái này thì ko hiểu cho lắm.
Sau khi đã đánh máy, đưa hai bên đọc lại, giá mua bán thường kê thấp để né thuế. Tiếp đến là ký tên lăn dấu vân tay của hai bên mua và bán( khúc này chưa có hiệu lực gì hết nhé)
Xong phần này là bên mua có nhiệm vụ đưa đủ tiền cho bên bán. (hai bên ra ngân hàng hoặc chồng tiền tại phòng công chứng) Công chứng viên sẽ hỏi các bạn giao dịch xong chưa, Ok thì gặp luật sư phòng công chứng, cái này gọi là ba mặt một lời nè, ông luật sự lập lại việc mua bán giữa hai bên, hai bên đã thống nhất chưa, đã thanh toán chưa. Hai bên đồng ý là ổng đóng dấu ký tên.
Lúc này việc mua bán có hiệu lực. Nhưng cái nhà vẫn còn sở hữu của chủ cũ nhé (nhưng không còn quyền mua bán) công chứng mua bán là để xác nhận ông A có bán cho ông B, nên khi ông A có đi công chứng bán ở đâu nữa thì bên phòng công chứng sẽ biết ngay, họ có hệ thống check. Với lại khi lên phòng công chứng mọi thứ liên quan pháp lý sổ sẽ được phơi bày, nếu nhà chưa thừa kế hoặc có tranh chấp sẽ ko được mua bán. Chồng chết chưa sang tên cho vợ, cha mẹ cho anh chị em nhưng chưa chỉ định quyền thừa hưởng một cá nhân. Và rất nhiều trường hợp ngặt nghèo khác. Nhưng đại đa số 90% là giao dịch thành công.
Nói thêm nếu nhà đó bán tay hoặc nhận cọc nhiều người. Lòi ra một phát coi như nhà có tranh chấp và không được đăng bộ khi người ta kiện.
Công chứng mua bán xong bên người bán giao toàn bộ giấy tờ liên quan về ngôi nhà cho bên mua. Tại đây bên bán làm luôn giấy ủy quyền đóng thuế cho bên mua để tiện việc làm giấy tờ, cả việc đi đóng thuế phi nông nghiệp. (bởi mới có vụ giữ lại ít tiền đóng thuế, hao hụt nhiêu trừ sau, hoặc thỏa thuận bên mua tự chịu thuế)
Chính vì điều này để đêm dài ko mộng mị nên đi nộp hồ sơ đăng bộ càng sớm càng tốt. Nhưng theo quy định phải đi đăng bộ sau 30 ngày công chứng quá ngày sẽ bị phạt tùy khung phạt.
Đăng bộ: có hai trường hợp như sau:
Sổ còn chỗ cập nhật biến động ở cái mục IV. Là bộ hồ sơ theo mẫu số 9 .
Bộ hồ sơ bao gồm: chứng minh người mua, sổ hộ khẩu, giấy kết hôn hoặc độc thân và cái hợp đồng mua bán. Giấy trước bạ, giấy đóng thuế phi nông nghiệp ( cái này chủ nhà đi đóng cho mình, nhanh thôi mất vài ngày là có và cũng rẻ) nói chung quy định đăng bộ bây giờ đòi hỏi nhiều giấy tờ mua bán của chủ cũ trên sổ ( nếu 1 đời chủ trên sổ thì khỏe) nếu có hai chủ trên đó phải có giấy tờ mua bán trước đó lẫn trước bạ .khi mua nên hỏi chủ nhà lấy hết giấy tờ đó. Tất cả Photo và công chứng làm ba bộ, lúc nộp đăng bộ nhớ đem theo giấy chính. Cả Photo sổ hồng công chứng luôn nhé.
Sổ hết chỗ cập nhật : cái này mới rắc rối nè, nếu nhà còn đủ giấy tờ thì ko nói j, và nếu sổ đó cấp Dc cấp khỏang 5 năm trở lại đây thì khỏe hơn. Hình như tính từ năm 2012.Mấy sổ cũ chưa có cập nhật tọa độ góc ranh, nếu chưa hoàn công còn khổ nữa. Phải làm bản vẽ nội nghiệp ( xong chờ duyệt) cái này xong mới kẹp cùng bộ hồ sơ xin đăng bộ. Làm một sổ mới tốn thêm phí 1tr5 .
Quên nói đăng bộ ở đâu
Lên Ủy ban Quận nhé. Nó có cửa nhận hồ sơ đất đai, còn vụ đóng thuế phi nông nghiệp là ra uỷ ban phường khu vực nhà Dc bán lên đó cầm theo hợp đồng mua bán và sổ hồng đã Photo công chứng, lên đó nó phát cho cái đơn đóng thuế phi nông nghiệp. Có chỗ nó cho đóng luôn.
Sau khi quận nhận bộ hồ sơ đăng bộ, tùy theo mức độ nhiều việc hay không mà hẹn ngày phát thông báo thuế. Thuế bên bán 2%(thu nhập cá nhân nếu là nhà có một căn duy nhất thì ko đóng thuế nhé sở hữu từ hai BDs mới đóng 2% và thuế bên mua 0.5% ( trước bạ)
Cỡ khoảng 10 ngày có thông báo thuế. Nhiều chỗ có liên thông thuế thì đóng tại chỗ không thì phải lên chi cục thuế mà đóng. Đóng thuế xong nộp vô và đợi ngày lấy sổ, khi có phiếu hẹn là thành công ngôi nhà đó thuộc về người mua đúng pháp luật.
=> Mấy cái này nói thật mình không rành lắm đâu vì đa số mình tư vấn người mua thuê dịch vụ làm(giá nhờ làm từ 3tr đến 5tr một bộ hồ sơ) Với lại mỗi quận có quy định riêng về việc quản lý đất đai. Chứ môi giới ko có bao làm giấy tờ, mất thời gian lắm. Hoàn thành việc mua bán bình thường ko có phát sinh là trong tháng xong, thường từ 45 ngày đến 60 ngày.
Nguồn: Phan Vi
